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| Es
el mejor momento para comprar casa |
| Banco
de Reserva Federal decide mantener estable
tasa de interes |
Washington Hispanic
El aumento en la preocupación por el
descenso en la actividad inmobiliaria, que
superó las previsiones hechas inicialmente,
fue un factor importante en la decisión
que el Banco de Reserva Federal (Fed) tomó el
mes pasado de mantener estables las tasas de
interés.
Las actas de las deliberaciones del Fed, publicadas
recientemente, revelaron que a quienes elaboran
las políticas les preocupa cada vez
más la depresión en el mercado
inmobiliario, aunque reafirmaron que su objetivo
principal es asegurar que la inflación
continúe disminuyendo.
El Fed mantuvo las tasas de interés
estables en la reunión de diciembre,
pero el banco central dejó abierta la
posibilidad de un aumento de las tasas, si
fuera necesario, para frenar la inflación.
Un miembro del Fed, no identificado en las
actas de la reunión, reflexionó que
el banco central debería haber mantenido
abierta también la posibilidad de un
recorte de las tasas.
Este miembro afirmó antes de que el
Fed tomara su decisión el mes pasado: "Debería
hacer énfasis en que la política
se podría ajustar en cualquier dirección,
dependiendo de la evolución de las perspectivas
de la inflación y el crecimiento económico".
Sin embargo, en la declaración política
del 12 de diciembre el Fed no especuló acerca
de un recorte en las tasas. En lugar de ello,
los autores de las políticas hicieron
referencia a declaraciones anteriores sobre
la posibilidad del aumento de las tasas, cosa
que la mayoría de los economistas considera
poco probable.
La manera de expresar los posibles cambios
en las tasas de interés que sugirió el
miembro anónimo del Fed citado algunos
analistas la interpretan como "un primer
paso hacia el cambio que vendrá",
pero es algo con lo que está totalmente
en desacuerdo Stephen Stanley, economista en
jefe de la compañía RBS Greenwich
Capital.
En la reunión de diciembre, los autores
de las políticas del Fed dijeron que
el crecimiento económico había
disminuido en el transcurso de 2006, en parte
como reflejo de un "importante enfriamiento" del
mercado inmobiliario. La descripción
fue más allá de la evaluación
anterior de dicha institución a fines
de octubre y sugirió una mayor caída
en el sector inmobiliario.
Sugirieron que la economía tendría
un crecimiento lento debido a esa caída
en el sector de bienes raíces, pero
no señalaron que la expansión
corría peligro de continuar aumentando.
Sin embargo, mencionaron la necesidad de permanecer
alerta ante signos de que la debilidad en el
sector inmobiliario pudiera afectar seriamente
el resto de la economía.
El presidente del Fed, Ben Bernanke, y todos
sus colegas excepto uno estuvieron de acuerdo
en que las tasas de interés no sufrieran
cambios y permanecieran en el 5,25 por ciento.
Fue la cuarta reunión consecutiva sin
cambios en las tasas.
Muchos economistas creen que el Fed hará lo
mismo en su próxima reunión del
30 y 31 de enero, y que continuará haciéndolo
en el año que comienza. La próxima
medida del banco central de EE.UU. con respecto
a las tasas, según predicen muchos analistas,
podría ser un recorte más adelante
en el presente año.
| Estas
hipotecas brindan la posibilidad de convertirse
en propietarios por primera vez |
| Conozca
los préstamos de ‘sólo
interés’ |
Washington
Hispanic
A pesar de que los expertos en bienes raíces
han llamado la atención acerca de los
riesgos que se pueden correr con la modalidad
de préstamos en los que se pagan sólo
los intereses durante un período de
tiempo, esta práctica continúa
siendo popular en Estados Unidos.
Estadísticas de varias compañías
de bienes raíces muestran que estos
nuevos tipos de hipoteca están brindando
la posibilidad de que algunos consumidores
puedan convertirse en propietarios por primera
vez.
Sin embargo, los riesgos de estas hipotecas "creativas" son
evidentes. Las hipotecas tradicionales requieren
que todos los meses se pague parte del dinero
recibido en préstamo (el capital) además
de los intereses sobre ese dinero.
El capital
que usted debe en su hipoteca disminuye durante
el período en que devuelve poco a poco
el préstamo.
Por el contrario, lo que se conoce como plan
de pago de sólo interés (IO)
le permite pagar solamente el interés
durante una cantidad determinada de años.
Después de eso, debe pagar tanto el
capital como los intereses correspondientes.
Pero lo que ocurre es que la mayoría
de las hipotecas que ofrecen un plan de pago
IO tienen tasas de interés ajustable
(ARM). Esto significa que la tasa de interés
y el pago mensual cambiarán durante
el período del préstamo.
Es decir,
cuando el período IO finalice, sus pagos
podrían aumentar mucho, hasta el 50
por ciento o más.
Otra
innovación en hipotecas es la opción
de interés variable sin la modalidad
de sólo interés. Este tipo de
préstamo hipotecario permite elegir
entre varias opciones de pago cada mes.
| Según
estudio: comprar casa será más
accesible |
| Declive
del mercado no durará mucho |
Washington Hispanic
Las ventas de casas usadas bajarán el
7 por ciento y las de las nuevas en 8 por ciento
este año, pero subirán el 3 por
ciento en 2008.
La disminución en el mercado de bienes
raíces no durará mucho, según
la Asociación de Banqueros Hipotecarios
(MBA), que hizo público recientemente
su pronóstico para éste y el
próximo año.
Aunque también señala que las
inversiones en construcciones residenciales
disminuirán en los próximos meses,
a mediados de 2007 se espera que comience una
recuperación basada en las buenas expectativas
de crecimiento económico -que en total
se estima entre el 3 por ciento en 2007 y el
3,3por ciento en 2008, según la MBA-
y empleo.
Doug Duncan, economista en jefe de esta organización,
vaticina que en conjunto las ventas de casas
de segunda mano bajarán en el 7 por
ciento este año respecto a 2006, y las
de las nuevas en el 8 por ciento, para luego
remontar en torno al 3 por ciento (en ambas
categorías) en 2008.
"
A nivel nacional es muy difícil que
se registre una disminución del precio
mediano", dice Duncan señalando
que, aunque puede haber puntos del país
con depreciación, la tónica general
será una apreciación menos elevada
que la registrada en el pasado.
Uno de los efectos secundarios positivos
de ello será, según Duncan, que
comprar casa quedará más a la
mano de los que hasta ahora no han podido permitírselo.
"
La combinación de que los precios no
suban tanto, mientras que los salarios siguen
su pauta de crecimiento, y de que los intereses
sigan siendo históricamente bajos puede
tener un buen efecto en el acceso a la vivienda",
considera Duncan, quien prevé que la
actual tasa fija promedio del 6,2 por ciento
para préstamos a 30 años subirá hasta
el 6,5 por ciento durante 2007, estancándose
en ese nivel durante 2008 y posiblemente inicios
de 2009.
Quienes peor lo pasarán en el futuro
próximo serán quienes se hayan
comprometido con préstamos en los que
se da la doble condición de ser de renta
variable (ARM) y ‘subprime’ (los
que se conceden a prestatarios con más
riesgo).
"
En torno al 18 por ciento de los préstamos
hipotecarios actuales son Hipoteca de Interés
Variable (ARM); de ésos el 6 por ciento
es de tipo ‘subprime’. Es en este
6 por ciento donde se va a concentrar una incidencia
relativamente alta de embargos e impagos",
dice Duncan, señalando que, no obstante,
por tratarse de un grupo relativamente pequeño,
el efecto conjunto no será catastrófico.
Pero las críticas que el sector financiero
inmobiliario está recibiendo, por los
que muchos consideran un comportamiento irresponsable
o como mínimo frívolo, en los últimos
tiempos en los que esta industria ha abierto
los criterios de concesión de préstamos,
así como la falta de apoyo de algunos
inversionistas que no quieren asumir excesivo
riesgo, previsiblemente causarán una
baja en el volumen tanto de préstamos ‘subprime’ como
exóticos.
Según John Robbins, presidente de la
MBA, eso implicará una vuelta a criterios
más conservadores. Los efectos negativos
para los inmigrantes pueden ser un frenazo
en el fomento de criterios alternativos de
valoración del historial de crédito
y de préstamos que requieran poca documentación.
| Analistas
consideran que mercado inmobiliario busca
estabilizarse |
| Disminuyen
ventas de propiedades pendientes con proceso
de cierre |
Washington Hispanic
El Índice de Venta de Viviendas Pendientes
(PHSI), que elabora la Asociación Nacional
de Agentes de Bienes Raíces (NAR), disminuyó en
noviembre al 0,5 por ciento, a 107,0 puntos,
en comparación con 107,5 puntos en octubre,
y fue del 11,4 por ciento más bajo que
en noviembre de 2005.
La brecha respecto de los niveles del año
pasado ha disminuido en forma estable desde
julio, cuando era el 16,0 por ciento más
baja que durante el mismo mes en 2005.
Por eso, los analistas consideran probable
que el mercado inmobiliario mantenga su tendencia
hacia la estabilización, según
este último informe sobre la venta de
viviendas pendientes publicado por NAR.
David Lereah, economista principal de NAR,
dijo que la disminución de la brecha
con respecto a los niveles del año pasado
es un factor importante.
"
Debido a que existe una relación más
fuerte entre los cambios en el índice
del año pasado y en el ritmo actual
de la venta de viviendas en los próximos
meses, el índice indica ventas de viviendas
bastante estables en el futuro cercano",
dijo.
"É
se es otro indicador de que las ventas de viviendas
alcanzaron su punto más bajo en septiembre".
El índice se obtiene de las ventas pendientes
de las viviendas ya existentes. Una venta se
considera pendiente cuando el contrato se ha
firmado y la transacción no se ha cerrado;
las ventas pendientes finalizan generalmente
uno o dos meses después de la firma.
Un índice de cien representa el nivel
promedio de contratos durante 2001, el primer
año que fuera medido y el primero de
los cinco años récords consecutivos
en las ventas de viviendas ya existentes.
Existe una mayor correlación entre los
cambios anuales en el índice y el desempeño
real del mercado que en las comparaciones mes
tras mes.
"
Si bien es posible observar algunos descensos
mensuales, cuando consideramos el pronóstico
de venta de las viviendas ya existentes para
2007 en forma trimestral, se observa una mejora
gradual a lo largo del año", dijo
Lereah.
"
Esto ayudará a las futuras apreciaciones
de los precios a medida que los inventarios
se reduzcan".
A nivel regional, el PHSI en la región
central aumentó del 4,8 por ciento en
noviembre, a 101,7, pero fue el 11,6 por ciento
más bajo que hace un año.
El índice en la región sur bajó del
1,1 por ciento, al 121,6, y fue el 8.9 por
ciento más bajo que en noviembre de
2005.
El índice en la región oeste
bajó del 2,6 por ciento, a 106,6, y
fue del 15,9 por ciento más bajo que
hace un año. En la región noreste,
el índice bajó el 2,8 por ciento
en noviembre, a 85,5, y fue del 9,6 por ciento
más bajo que en noviembre del año
2005.
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