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| Investigue
sobre los títulos de propiedad |
| Prevenga
sorpresas a la hora de comprar una casa |
Otto
Barrios
Washington Hispanic
La investigación de un título
de propiedad es una de las actividades más
importantes en las transacciones de bienes
raíces. Sin la capacidad para traspasar
el título, el dueño de una propiedad
no puede vender su casa. Un comprador no quiere
tomar posesión de la propiedad sin un
título limpio, o sea, un título
sin deudas ni gravámenes.
El título es el derecho a tener la tierra.
Una compañía de investigación
de título o de cierre de transacciones
hipotecarias realiza búsquedas en el
juzgado para determinar si el propietario tienen
un título sin gravámenes, de
modo que la propiedad se pueda transferir a
otro dueño.
Los gravámenes o fallos judiciales crean
un “título vaciado” y eso
no es bueno, a menos que los gravámenes
sean del tipo más común, como
una hipoteca.
Un gravamen es un cargo o reclamación
contra la propiedad de una persona, hecho para
hacer cumplir el pago de dinero.
Estos gravámenes se dividen en dos grupos
importantes: voluntarios: usted crea el gravamen
intencionalmente cuando se obtiene una hipoteca
y un gravamen involuntario es el que le imponen,
cuando le gravan impuestos o el de un acreedor
para obtener el pago de una deuda suya.
Los inversionistas novatos necesitan ser cuidadosos
cuando van al juzgado a licitar por una propiedad.
Si la ganan, ello podría significar
que acaban de comprar una serie de gravámenes
impuestos sobre la misma y que se transfieren
con ella.
Tenga presente que si alguien ha permitido
la ejecución hipotecaria de una casa,
es obvio que tiene problemas financieros. Eso
quiere decir que tal vez ciertos proveedores
impusieron gravámenes sobre la propiedad
para obtener el pago.
Las compañías hipotecarias imponen
gravámenes sobre la propiedad por la
suma de sus hipotecas. También pueden
imponerse otros gravámenes sobre la
propiedad para obtener el pago de impuestos
o de deudas pendientes con contratistas. A
este último se le llama gravamen de
constructor. Las cuotas de la asociación
de propietarios de casas también se
pueden cobrar por medio de un gravamen. Incluso
podrían encontrarse gravámenes
de compañías de servicios públicos
y de acreedores locales. Cuando se ejecuta
la hipoteca de una casa, los tenedores de gravámenes
se ponen en fila para cobrar. El primero en
la fila es el gobierno, que quiere cobrar sus
impuestos. Este gravamen tienen la primera
prioridad, aun cuando la regla general es que “el
primero en llegar, es el primero en ser servido”.
A todos los demás tenedores de gravámenes
más les vale haber puesto un gravamen
temprano sobre la propiedad.
Por ejemplo, el Sr. Pérez le ordenan
ir a la ejecución hipotecaria de su
casa, de la cual puede recibir $275.000.
Tiene
un gravamen de impuestos de $5.000 del año
en curso, una primera hipoteca desde 1998 por
$125.000, un gravamen por fallo de un acreedor
por $100.000 desde 2003 y un gravamen de constructor
por trabajos hechos por el contratista en su
terraza por valor de $20.000 desde el 2000.
El orden de los pagos probablemente sería:
por impuestos: $5.000; primera hipoteca: $125.000;
gravamen de constructor: $20.000; gravamen
por fallo de un acreedor $100.000; Sr. Pérez
$25.000.
El vendedor recibe el resto del producto de
la ejecución, suponiendo que los acreedores
no le hayan puesto un pleito por el costo y
los honorarios de la misma. Si el Sr. Pérez
va a una ejecución en un mercado deprimidos
y solo recibe $200.000, la lista de distribución
luciría así: impuestos $5.000;
la primera hipoteca, $125.000; gravamen de
constructor $20.000; segunda hipotecaria $50.000,
Sr. Pérez $0.
En muchos casos de ejecuciones, la compañía
hipotecaria pagará los impuestos para
poder ser el primero en la fila y recuperar
su inversión. Un acreedor podría
adelantarse en la fila mediante un “Acuerdo
de subordinación” con otro tenedor
de un gravamen a los efectos de cambiar la
prioridad, pero muy pocas compañías
están dispuestas a subordinar la recuperación
de sus propios gastos a los de otros acreedores.
Si va a vender, es mejor decirle a su agente
que usted podría tener gravámenes
sobre su propiedad, pues se va a entender cuando
se investigue el título.
Los que están enfrentando una ejecución
hipotecaria pueden tener gravámenes
por fallo de acreedores sobre su casa y ni
siquiera saberlo. La única, manera de
enterarse es visitando el juzgado y mirando
su expediente.
Consulte siempre a un abogado para proteger
sus intereses si tiene alguna pregunta relacionada
con un gravamen sobre su hipoteca. visite
en la red www.bienesraicesinfo.com.
| Deducciones
que puede realizar a la hora de pagar sus
impuestos |
| Ventajas
tributarias de ser propietario |
Washington
Hispanic
Si está pensando comprar casa, debe
saber todo lo relacionado con las ventajas
tributarias que ello le proporciona. A continuación,
se presentan las reglas de los impuestos. La
manera en que usted declare sus impuestos depende
de sus circunstancias particulares, por lo
que debe consultar con un asesor de impuestos
o los folletos del Servicio de Rentas Internas
(IRS) para determinar las reglas aplicables
a su caso.
A muchas personas, la temporada del pago de
impuestos les hace pensar en las deducciones
permitidas y cómo aprovecharlas. Si
usted es un nuevo propietario de casa, si está considerando
refinanciar la que ya tiene, o si está interesado
en comprar una en lugar de alquilarla, debe
conocer las ventajas impositivas relacionadas
con el préstamo hipotecario.
Los intereses que pagan por su préstamo
hipotecario con frecuencia se pueden deducir
de los impuestos, lo que puede ayudarle a ahorrar
una cantidad considerable de dinero en impuestos
federales y estatales todos los años.
Deducción de intereses En términos
simples, el interés es la cuota que
cobran los bancos hipotecarios por prestar
dinero. En general, los intereses hipotecarios
son los que usted paga por un préstamo
si da su casa en garantía (no importa
si la casa es su residencia principal o una
segunda casa). El préstamo puede ser
una hipoteca para comprar la casa, una segunda
hipoteca, un préstamo para hacer mejoras
a su casa, o un préstamo garantizado
por el capital acumulado en la propiedad. Cuando
usted envía su declaración del
impuesto federal sobre la renta personal, y
si detalla las deducciones, puede deducir los
intereses que pagó por la hipoteca durante
el año fiscal correspondiente.
Deducción
de los puntos de descuento
Los puntos de descuento describen un tipo de
cargo que cobra su prestador. Los puntos de
descuento son los fondos adicionales que usted
le paga al prestador el día del cierre
de la transacción para obtener una tasa
de interés más baja por su hipoteca.
Los puntos de descuento que usted paga el día
del cierre cuando compra una casa, o cuando
toma dinero prestado para hacer reparaciones
mayores a su casa, suelen deducirse en el año
fiscal en el cual usted obtiene el préstamo.
Cuando refinancia un préstamo hipotecario,
los puntos que paga siguen siendo deducibles,
pero por lo general, en un mismo año
no puede deducir de una vez todos los puntos
que paga.
Deducción
del impuesto predial
Cuando usted compra una casa, el día
del cierre quizás necesite pagar no
solamente el precio de compra de la propiedad,
sino también algunos impuestos prediales.
Generalmente, el comprador y el vendedor pagan,
cada uno, una parte del impuesto predial el
día del cierre. La parte del impuesto
que paga cada uno es el impuesto predial correspondiente
a la parte del año que cada cual fue
dueño de la casa. Si usted detalla las
deducciones en su declaración de impuestos,
puede deducir los impuestos prediales que pagó el
día del cierre.
Obviamente, la cantidad de sus ahorros dependerá de
ciertas variables: la cantidad de su hipoteca,
la tasa de interés, el tiempo que planifica
vivir en ella, y otras más.
| Departamento
de Comercio informa que no fue un buen
año para el sector inmobiliario |
| Venta
de casas en 2006 registra el mayor declive
en 16 años |
Washington Hispanic
Aunque diciembre cerró el
año con un aumento en las ventas, no
fue suficiente para mejorar la marca anual.
Según informó el Departamento
de Comercio, la venta de casas registró en
el 2006 la mayor caída de los últimos
16 años.
El anuncio del Departamento
de Comercio de Estados Unidos reporta que las
ventas de viviendas nuevas subieron 4,8 por
ciento en diciembre con relación a noviembre,
para alcanzar 1,12 millones de unidades en
ritmo anual.
Los analistas pronosticaban
un total de ventas de 1,05 millones de viviendas
en ritmo anual. En todo 2006, las ventas bajaron
17 por ciento a 1,061 millones de viviendas,
la mayor caída desde 1990.
Por su parte, la Asociación
Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por
sus siglas en inglés) dijo en su informe
que si bien las ventas habían bajado,
los precios se han estabilizado y el inventario
de casas a la ventas se mantenía ajustado
en diciembre, mientras que el 2006 fue el tercer
año con más ventas en sus registros
que datan desde 1968.
Las ventas en el 2006 fueron
de 6.480.000, 8,4 por ciento por debajo de
los 7.075.000 de 2005. Mientras que el año
2004 se ubica segundo en el ranking de ventas
con 6.779.000 unidades vendidas.
David Lereah, economista
en jefe de la NAR, dijo que "Parece que
estamos superando el bajón del otoño
pasado, y los compradores están respondiendo
históricamente a los bajos intereses
y a los precios más competitivos.
Adicionalmente, una disminución
de las casas en venta está sosteniendo
los precios".
Parte del enfriamiento del
mercado se ha producido porque la gente ha
dejado de hacer negocios con los bienes raíces.
Muchos han sacado sus casas de la venta para
no tener que depreciarlas y prefieren esperar
a ver qué pasa con el mercado.
El inventario de casas a
la venta cayó en diciembre 7,9 por ciento
(3,51 millones de propiedades disponibles para
la compra) por debajo del registro de noviembre
que fue de 7,3 por ciento.
Con respecto a los precios,
la media nacional fue de $222 mil en diciembre,
el mismo promedio se dio en todo 2006. Este
valor significó una mejoría respecto
al 2005 de 1,1 por ciento. En el 2005 el precio
promedio de una vivienda fue de 219.600 dólares.
A
nivel regional
" Aunque los mercados locales tienen variaciones, la apreciación
de la vivienda va estar por debajo de lo normal en muchas partes del país,
pero esperamos que hayan mejoras pequeñas pero firmes tanto en las ventas
como en los precios este año", dijo Pat Vredevoogd Combs, presidente
de la NAR.
En el medioeste del país,
las ventas se elevaron 4,3 por ciento en diciembre,
respecto a noviembre. Y el precio medio de
una vivienda fue de $167 mil.
En el sur, las ventas, según
la NAR, se incrementaron 0,8 por ciento en
diciembre respecto al mes anterior. Pero estuvieron
7,1 por ciento más bajas que en diciembre
de 2005. El precio medio se mantuvo en 182
mil dólares.
En el noreste bajaron 2,8
por ciento hasta un nivel de 1,04 millones
de unidades vendidas en diciembre. Este porcentaje
significó 5,5 por ciento por debajo
de diciembre de 2005. El precio medio fue de
$283 mil, 3 por ciento más que el año
anterior en el mismo mes.
La mayor caída la
experimentó el mercado del oeste con
9,1 por ciento menos en diciembre y 15,5 por
ciento de menos ventas que en diciembre del
año anterior. El precio medio, en cambio,
aumentó 1,5 por ciento en comparación
a diciembre del 2005 y se ubicó en $349
mil.
| Tras
el suave aterrizaje anticipan otro despegue |
| Prevén
aumento en venta de viviendas construidas |
Washington Hispanic
Después del mínimo alcanzado
en el cuarto trimestre de 2006, se prevé que
las ventas de las viviendas ya construidas
aumenten gradualmente a lo largo de 2007 y
durante 2008, mientras que las ventas de las
viviendas nuevas deberían mejorar para
el verano, según el pronóstico
más reciente de la Asociación
de Agentes de Bienes Raíces (NAR).
David Lereah, economista en jefe de NAR, dijo
que los totales anuales de las ventas de viviendas
ya construidas serán semejantes entre
2006 y 2007. “Tenemos que considerar
que todavía experimentábamos
un auge durante el primer trimestre de 2006,
con un alto volumen de ventas y una apreciación
de dos cifras".
"
Estamos comenzando 2007 de un punto relativamente
bajo; por lo tanto, incluso con una mejora
gradual en las ventas, seguirá siendo
bajo en términos de totales anuales.
La buena noticia es que la mejora constante
en las ventas apoyará un aumento en
la apreciación de las viviendas en el
futuro.
Se espera que las ventas de las viviendas
ya construidas en 2006 alcancen los 6,50
millones,
el tercer registro más alto, con un
total de 6,42 millones para 2007. Las ventas
de las casas nuevas en 2006 deberían
alcanzar 1,06 millones, el cuarto registro
más alto, con 957 mil unidades proyectadas
para este año. El total de viviendas
nuevas para 2006 será probablemente
de 1,81 millones de unidades, con 1,51 millones
previstas para 2007, lo que representaría
el nivel más bajo en la década.
Los constructores están rechazando construcciones
nuevas para apoyar los precios del inventario
remanente.
Se prevé que las hipotecas de tasa fija
a 30 años probablemente aumenten al
6,7 por ciento para el cuarto trimestre de
2007.
La semana pasada, Freddie Mac informó que
la tasa fija a 30 años se situó al
6,18 por ciento, muy inferior a los pronósticos
consensuados iniciales.
"
La tasa de interés actual y los niveles
de inventario de viviendas ofrecen una ventana
de oportunidad para los posibles compradores",
dijo Lereah.
Se proyecta que el precio medio a nivel
nacional de las casas ya construidas para
todo el
año
2006 aumentará al 1,1 por ciento, a
222.100 dólares, y que este año
aumentará al 1,5 por ciento, a 225.300
dólares.
El precio medio de las viviendas crecerá en
el 0,3 por ciento, a 241.600 dólares
en 2006, se espera que crezca al 3 por ciento
en 2007, a 248.900 dólares.
"
Considerando todas las proyecciones catastróficas
de los expertos, parece ser que gran parte
del sector inmobiliario está experimentando
un aterrizaje suave", señaló Lereah.
"
A pesar de los pájaros de mal agüero,
el patrimonio inmobiliario no se evaporará y
la economía no entrará en recesión.
Si uno piensa a largo plazo, los bienes raíces
son una inversión sólida".
Es probable que la tasa de desempleo
llegue al 4,8 por ciento este año, luego de
una tasa del 4,6 por ciento en 2006. La inflación,
según las mediciones del Índice
de Precios al Consumidor, podría llegar
al 2,2 por ciento en 2007, una baja del 3,2
por ciento respecto al año pasado, mientras
que se prevé que el crecimiento del
producto bruto interno de EE.UU. sea del 2,5
por ciento en 2007.
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