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| Analisis
de lo que pasa con el mercado de bienes raíces |
El
sector está cambiando totalmente
y solo sobrevivirá el más fuerte |
Esteban
Arze
Consultor Financiero
Existe mucha información y, sobre todo,
mucha especulación de lo pasa en el mercado
de bienes raíces en este momento. Pero
lo más importante es cómo interpretarla
para encontrarle el lado positivo. Para fines
de analisis, mezclaré ciertos aspectos
de economía con finanzas para poder interpretar
lo que a mi perspectiva está ocurriendo
y sobre todo poder traducirlo a un lenguaje común.
Es lógico que todo lo que sube tiene que
bajar, por lo tanto el fenómeno que ocurrió en
bienes raíces entre los años 2000
y 2005 fue calentamiento extraordinario. Las
personas compraron, vendieron y refinanciaron
sus casas, hicieron mucho dinero y pensaron que
esto seguiría así por siempre.
Y aunque sabíamos que esto acabaría
algún día solo queríamos
invertir y acumular capital esperando que la
fiesta no acabe nunca.
En el año 2006, el mercado fue cambiando
lentamente. Las personas acostumbradas a obtener
créditos con 100 por ciento financiamiento,
préstamos con 1, 2 o 3 años ajustables
con tasas de intereses fija sólo por ese
período, en muchos casos con penalidades,
con créditos malos, con nada de ahorros,
y con un sinfin de excepciones (préstamos
denominados Subprime) fueron viendo que las entidades
financieras poco a poco cambiaron sus reglas
de juego.
Aún peor salieron préstamos
(denominados con amortización negativa)
con tasas de interés increíblemente
bajas donde el monto original de préstamo
iría hacia arriba si solo hacían
el mínimo pago. Este hecho no preocupó a
las personas ya que el precio de las casas aumentaba
constantemente.
Repentinamente, muchos bancos vieron un aumento
de pagos tarde en los préstamos hipotecarios.
Ya para la última parte del año
2006 estos pagos atrasados de los clientes desencadenó en
una cantidad considerable de remates de casas
(Foreclosures). Condición del mercado
que ha hecho que las viviendas comenzaran a perder
valor provocando un pánico especulativo
que no hizo nada más que asustar a las
personas a invertir.
Lo malo:
Este efecto dominó de los remates de las
casas debido a que las personas ya no puede pagar
los préstamos está empezando. Este
2007 hay una gran cantidad de préstamos
de corto plazo que las personas tendrán
que refinanciar a como de lugar. Y como los precios
de las casas han disminuido, el resultado será una
cadena de remates (Foreclosures) aún mayor.
Las estadísticas dicen que cerca de1 trillón
de dólares en préstamos ajustables
de corto plazo (ARM) expirarán este 2007.
Lo feo:
Los bancos están cambiando los programas
y las reglas de juego para evitar mayores pérdidas.
Los inversionistas en Wall Street no están
comprando ningún préstamo de Subprime.
Y es más no están comprando segundos
préstamos lo cual hace que los bancos
solo quieran financiar primeros préstamos
y casi en su mayoría solo financiarán
el 95 por ciento del valor de las casas en el
mejor de los casos. Muchos bancos cerraron y/o
declararon bancarrota, la bolsa de valores cayó 2
veces entre febrero y marzo. Situación
que hará que en este mercado que cambia
totalmente y solo sobrevivirá el más
fuerte.
Lo bueno:
Primero, la gente que haya ahorrado un dinero
y quiera comprar casa tendrá una buena
oportunidad, las casas estarán por debajo
del precio de mercado debido a que las personas
que ya no puedan pagar tendrán la necesidad
de vender.
Los que tuvieron el hábito de cuidar su
crédito no tendrán problemas de
financiamiento. Segundo, la economía históricamente
sigue un patrón de ciclos, así que
este ciclo tendrá que acabar en algún
momento. Muchos factores influyen en este proceso,
por lo tanto habrá que ver que rumbo toma
la economía a partir de ahora. Y que decisiones
toman los inversionistas, los bancos y el gobierno
para que este fenómeno no termine en recesión.
No se olviden que muchos hacen de los momentos
más difíciles oportunidades para
alcanzar el éxito y sobresalir entre los
demás. Y, como se dice popularmente, después
de la tormenta siempre viene la calma.
Esteban Arze
Financial Consultant
estarze@yahoo.com
| Un
camino viable antes de perder su casa |
| Prioridad
número uno: Salvar su propiedad |
 |
El refinaciamiento
es "básicamente reemplazar
la primera hipoteca que la persona tenga
por una nueva hipoteca con intereses
más bajos".
|
Bertha Sáenz
Washington Hispanic
El mercado inmobiliario ha dado un giro drástico
después del ‘boom’ que favoreció a
muchas personas a aumentar sus inversiones.
Para los nuevos propietarios, el sector ahora
brinda una serie de oportunidades de las que
puede escoger la mejor opción de acuerdo
a sus necesidades financieras, pero para los
que ya son propietarios las perspectivas no
son tan buenas como se esperaban. Muchos de
ellos ahora enfrentan una serie de problemas
como pagos atrasados, juicios hipotecarios
o incluso las pérdidas de sus propiedades. Éstos
son casos muy extremos a los que los agentes
de bienes raíces desearían que
sus clientes no se enfrentaran.
Ante esta problemática instituciones
gubernamentales y agentes de bienes raíces
brindan una serie de sugerencias para poder
encontrar un camino viable y no perder su propiedad.
Uno de los consejos principales que debe tomar
en cuenta es buscar la ayuda y sobre todo tener
la asesoría de un agente de bienes raíces
y un oficial de préstamos profesional
que le ayude a solucionar su problema.
A continuación lea las soluciones antes
los posibles problemas
Si no puede pagar su casa por un mes,
existen las hipotecas que le permiten saltarse
un pago
Recientemente, Fannie Mae, una institución
privada del mercado secundario de hipotecas
que compra y vende préstamos hipotecarios,
creó un producto bajo el nombre de Payment
Power o Skip a Payment, que permite al usuario
saltarse algunos de sus pagos mensuales.
Este nuevo plan está disponible en todo
el país para aquellos prestamistas que
quieran ofrecer a sus clientes la oportunidad
de saltarse un pago sin que esto afecte su
crédito ni amerite el cobro de una multa
por la falta. Para que este beneficio no sea
reportado como un atraso a los registros de
la oficina de crédito, el prestatario
debe notificar con tiempo al prestamista acerca
de cuándo va a omitir el pago y recibir
la autorización para hacerlo.
Estos programas son muy oportunos ya que:
•
Si está adquiriendo su primera vivienda
con un presupuesto muy ajustado.
•
Útil para los que trabajan por cuenta
propia y saben que es posible que uno o varios
meses van a recibir menos ingresos.
•
Favorece tanto al prestamista, como al prestatario.
•
Evita el proceso y la pérdida que acumularía
si tiene que ejecutarle la hipoteca de la vivienda
a alguien porque se atrase con uno o dos pagos
de la misma.
Si no puede con los pagos mensuales o con las
tasas de interés, la opción puede
ser el
refinanciamiento.
Miguel Lazo, broker de Nationals Lending Network,
menciona que el refinaciamiento es "básicamente
reemplazar la primera hipoteca que la persona
tenga por una nueva hipoteca con intereses
más bajos".
El especialista menciona que las razones para
refinanciar una propiedad son:
•
Disminuir la tasa de interés que se
paga en el préstamo hipotecario.
•
Acortar el tiempo de pago del préstamo,
por ejemplo de 30 años a 15 años.
•
Bajar las cuotas mensuales de pago de la hipoteca.
•
Sacar dinero en efectivo para arreglos de la
vivienda o para otros fines como negocios,
viajes, pago o consolidación de deudas.
•
Eliminar el pago del Private Mortgage Insurance
(PMI).
Para refinanciar una vivienda la persona debe
pasar por un chequeo de crédito tan
exhaustivo como el que le hicieron al comprar
la casa. "El chequeo del crédito
es una cuestión estándar, si
la persona va a hacer una operación
financiera", explica Hugo Romero, agente
de bienes raíces de Coldwel Bankers.
Es importante asesorarse bien y tener una buena
razón para realizar esta transacción
y estar consciente de sus costos e implicaciones
a futuro antes de tomar la decisión
de hacerlo.
Considere vender su casa antes de perderla
en un juicio hipotecario.
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Uno de
los consejos principales que debe tomar
en cuenta es buscar la ayuda y sobre
todo tener la asesoría de un agente
de bienes raíces y un oficial
de préstamos profesional que le
ayude.
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En los últimos meses, las tasas de interés
en las hipotecas inmobiliarias han aumentado.
Después de dos meses de incumplimiento
en los pagos, su prestamista podrá ejecutarlo,
es decir que podrá quitarle su casa.
Usted será obligado a salir de ella,
y, si su casa vale menos que su hipoteca, usted
podrá verse enfrentado a una sentencia
para pago de la diferencia, la cual es otra
deuda más con su prestamista.
Holly Davis, gerente general de Market Street
Mortgage, sugiere a las personas que aunque
pensar es un proceso ejecutivo puede paralizar
a algunos propietarios, puede que no sea tan
terrible como parece.
Es mejor tomar en cuenta los siguientes consejos,
que le podrán ayudar a evitar un juicio
hipotecario y conservar su propiedad.
•
Aunque la mayoría de la gente se siente
avergonzada de llamar a su prestamista cuando
no va a poder hacer sus pagos, esto es exactamente
lo primero que usted debería hacer.
•
Si usted recibe una carta de su compañía
hipotecaria, no la ignore. Asegúrese
de contestar la carta rápidamente.
•
Calcule el valor líquido de su casa.
Para hacerlo, tome el precio por el cual usted
podría venderla y réstele la
comisión de ventas y el saldo de su
hipoteca.
•
Esté preparado para documentar su situación,
sus ingresos mensuales, su pérdida de
ingresos y sus gastos.
•
Si usted está en capacidad de mostrarle
a su prestamista que su revés financiero
es temporal, y usted desea conservar su casa,
su prestamista podrá estar dispuesto
a darle una “indulgencia en la morosidad”.
•
Su prestamista podrá estar dispuesto
a aceptar lo que se llama una “venta
corta”. Con esta opción, usted
vendería la casa y le pagaría
al prestamista las ganancias.
•
Quédese en su casa mientras se desarrolla
el proceso. Si usted abandona su casa, podrá no
calificar para obtener ayuda.
•
Comuníquese con su asesor de préstamos.
Si el prestamista conoce todos los hechos,
habrá más probabilidad de que él
o ella propongan un escenario que le conservará su
capacidad de permanecer en su casa y su calificación
crediticia futura.
Si perdió su trabajo y ya no puede pagar,
la
solución puede ser hacer una venta de
emergencia, hacer una venta al
inversionista o entregarla banco.
“
En un cambiante mercado de los bienes raíces,
hasta los peores problemas tienen solución”,
asegura Clemente Carlton Brewster, prestamista
especializado en inversiones.
El experto indicó que existen varias
salidas a estas situaciones. “Lo último
que deben hacer es desesperarse”, señaló.
•
Puede hacer una venta de emergencia. “Quiere
decir que van a vender la casa por menos de
lo que debe” , explicó el profesional.
Reducir el precio de la propiedad puede parecer
incongruente en estos momentos. Sin embargo,
en un mercado competitivo, esta acción
pondría nuevamente en competencia a
la residencia.
•
Venta al inversionista:
También recomendó “entregar
(la casa) a un inversionista que esté dispuesto
a comprarla exactamente por la deuda”.
“
La solución que yo les ofrezco es que
si ellos están dispuestos a vender la
casa, que busquen asesorarse con un inversionista
profesional. A este proceso se le llama “short
sale” o venta corta. Si usted vende su
casa a 500 mil dólares, y en el mercado
el precio ronda en los 450 mil, es muy probable
que el inversionista le compre por 400 mil.
Carlton reveló que “En un 10 por
ciento de los casos, se le envía una
menor oferta (al banco) y, si el préstamo
tiene seguro ellos aceptan. Especialmente,
cuando la casa tiene dos préstamos”.
•
Entregar al banco
En los casos más extremos, la solución
existente es entregarle la casa al banco. Carlton
recomienda que ésta sea la última
opción y sólo se efectúe
de ser necesario.
“
Entregarle la casa al banco, es una solución
triste pero a veces hay que hacerla, aunque
esta situación daña el crédito’,
acotó.
Sin embargo, antes de tomar esta decisión
debe consultar a su banco ya que “a veces,
pueden reorganizar el préstamo para
que pueda seguir pagando”. Carlton explicó que
la gente puede tomar decisiones sin pensar
cuando “ a veces lo que el banco quiere
es que negociar con ellos”, agrega
Algunos hispanos toman una decisión
que, aunque parece buena en teoría,
es la más problemática. “Una
mala solución es abandonar la casa y
el crédito se daña por completo”,
puntualizó el inversionista.
“
Mi consejo es que es que las personas busquen
soluciones y lo último que deben hacer
es declarar bancarrota o abandonar la casa,
que muestra irresponsabilidad”, concluyó.
| El
estilo elegante: última tendencia
para que parezca la de un chef gourmet |
| Agregar
artefactos modernos dan un toque original
a su cocina |
 |
Obviamente,
puede dar un toque audaz a su cocina
con los artefactos de uso comercial que
ahora están disponibles
en el mercado.
|
Washington Hispanic
Los accesorios elegantes dan a sus invitados
la impresión de haber ingresado a
una cocina para expertos, aunque usted no
sea un chef gourmet.
Se ha puesto de moda ahora crear una cocina
que disponga de los productos más modernos
y exclusivos, que satisfagan no sólo
sus exigencias de estilo, sino también
las exigencias de su paladar.
Durante años, las superficies de granito
eran un detalle lujoso en muchas cocinas exclusivas,
pero ya que su uso se ha vuelto común, ¿por
qué no usar el granito de forma no convencional,
por ejemplo en sus pisos?
No sólo es un material durable y resistente
a las manchas, sino que también se ofrece
en miles de colores y texturas para agregar
belleza a su habitación, y en el lugar
donde menos lo espera, debajo de sus pies.
Obviamente, puede dar un toque audaz a su cocina
con los artefactos de uso comercial que ahora
están disponibles en el mercado.
"
Los consumidores siempre están buscando
objetos lujosos con el fin de dar toques originales
a sus cocinas, y están dispuestos a
gastar dinero para hacerlo", dice Judy
Riley, vicepresidenta de diseño de la
empresa Moen.
"
Esto ha llevado a una demanda de artículos
y utensilios de cocina exclusivos, que se han
adaptado para uso residencial", agregó.
Quizás a su familia le gusta preparar
pizza a la piedra y panes artesanales. Agregue
un horno de pan para elaborar estos platos
en su propia cocina. Busque un horno estilo
comercial para asar deliciosos patos, corderos
y pollos.
También se puede agregar a la cocina
una excelente herramienta vista pocas veces
en EE.UU.: un horno de barro originario del
antiguo Medio Oriente, que es ideal para crear
platos especiales como carnes al curry, la
sabrosa mezcla de especias másala y
panes naan.
Pocas veces los chefs gourmet levantan grandes
pesos cuando cocinan en las estufas eléctricas, ¿por
qué debería hacerlo usted? Los
nuevos grifos para llenar ollas con agua se
ajustan fácilmente a la pared. Éstos
ocasionan menos derrames y ofrecen más
seguridad en la cocina.
En el pasado estos grifos estaban sólo
disponibles para cocinas comerciales, pero
ahora están disponibles en el mercado,
incluso con un acabado de bronce llamado Oil
Rubbed Bronze, y pueden extenderse hasta dos
pies para llenar con agua caliente o fría
sus ollas o sartenes. Cuando no está en
uso, el grifo se pliega contra la pared, dando
un toque sencillo pero exclusivo a la vez.
Para crear la cocina más lujosa, dos
electrodomésticos son mejor que uno.
Ahora, el doble horno, que desde hace mucho
tiempo es un elemento básico en las
cocinas gourmet, presenta funciones de alta
tecnología.
Programe su horno para que cocine la cena:
una función de refrigeración
mantiene los alimentos frescos hasta que sea
hora de calentarlos. Mejor todavía,
los nuevos hornos turbo usan aire forzado y
la tecnología de microondas para cocinar
en forma considerablemente más rápida.
Imagine asar un pavo de 12 libras en 42 minutos
u hornear un pastel en menos de 15 minutos.
Los electrodomésticos dobles rinden
el doble en las fiestas que organice. Si le
gusta mucho recibir invitados, probablemente
su refrigerador esté por explotar todos
los fines de semana. Agregue un segundo refrigerador
para mantener frescos los alimentos y bebidas
para la fiesta.
Si no tiene espacio para incorporar un segundo
refrigerador grande, agregue un centro de bebidas
junto con un pequeño refrigerador para
enfriar vino y hacer hielo.
Ver doble también significa contar con
la comodidad del doble de servicios. Instale
un lavavajillas de mesa en la isla de preparación
de alimentos para limpiar rápidamente
los utensilios usados, mientras que su lavavajillas
principal se encarga del trabajo pesado.
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